四川德途律师事务所

在房地产交易过程中，由于各种原因，购房人可能会遇到所购房产被法院查封或执行的情形。此时，如果购房人能证明其已经实际占有并使用了该房产，那么他们有可能在执行异议中获得法院的支持，从而阻止对该房产的执行。本文将从法律角度探讨这一问题。

一、实际占有的含义与证明

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及相关法律规定，实际占有房产通常意味着购房者已经对房产进行了实际的控制和管理。这包括但不限于以下两种情况：

入住证明：购房者如果已经入住该房产，可以提供相关的入住证明，如水、电、燃气等公共事业费用的缴纳记录，或者居委会、物业公司等出具的入住证明。这些证据能够直接证明购房者已经在该房产内居住，并因此享有对该房产的实际控制权。

控制管理证明：即使购房者没有入住，但如果他们已经拿到了房产的钥匙，可以随时进入房产，或者已经对房产进行了装修等实际的管理行为，也可以视为实际占有。这种情况下，购房者可以提供拿到房产钥匙的证明、房产装修合同和发票等证据来支持自己的主张。

二、案例分析

2007年，谢某与案外人杜某签订房屋买卖协议，谢某出资向案外人杜某购买坐落于荣县旭阳镇的A房屋，2008年5月，双方办理了过户登记，登记权利人为谢某与其配偶曹某。同年7月，曹某甲、曹某乙与谢某签订买卖房屋共有协议，约定由曹某甲、曹某乙出资20万元且三方共同购买A房屋，三方所占比例为谢某50%、曹某甲25%、曹某乙25%，A房屋的一般收益（如租金）按三方所占比例分配。其后，曹某甲通过银行账户向谢某转账共计20万元，谢某出具收条。然而，由于谢某在另案中作为被执行人，导致A房屋被法院查封，曹某甲、曹某乙对执行裁定不服向法院提出了执行异议，后法院作出了驳回二人执行异议申请的裁定，二人在法定期限内向法院提起了执行异议之诉。

法院审理后认为本案争议焦点为曹某甲、曹某乙对案涉房屋是否部分享有排除执行的民事权利。为证明曹某甲、曹某乙在A房屋被查封前已实际占有该不动产，多次现场走访，收集并提交了水电气缴费记录、房屋现状照片及租金收款单、居住登记回执及门牌照片等证据，足以认定在查封之前曹某甲、曹某乙已经合法占有A房屋。本案同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其余要件，即在A房屋查封前已经签订合法有效的书面房屋买卖合同并支付全部价款，且因谢某配偶曹某常年患病原因未办理过户登记，并非因买受人曹某甲、曹某乙自身原因未办理过户登记手续，二人不存在过错。故曹某甲、曹某乙的诉求最终得到了法院的支持。

三、法律后果

如果购房者能够证明已经实际占有该房产，那么在执行异议的案件中，法院会考虑这一因素，并可能支持购房者的异议请求，阻止对该房产的执行。

四、建议与展望

对于广大购房者而言，为了避免类似纠纷的发生，建议在购房前务必核实房屋的权属状况及是否存在被查封的风险；同时按照合同约定履行付款义务并确保自身具备购房资质；尽早接收房屋并尽快完成过户手续以降低风险。此外，随着法治建设的不断完善和社会信用体系的逐步建立相信未来在执行异议领域将更加注重对购房者权益的保护和平衡各方利益的需求。

综上所述，在执行异议中购房人的实际占有和使用房屋是判断其是否享有足够民事权益的重要依据之一。通过提供充分的证据证明实际占有情况，购房者有望在法律上获得应有的保护和救济。

撰稿：四川德途律师事务所陈佳律师

编辑：事业发展部

       声明：本文由我所律师原创，仅代表作者本人观点，不得视为律师出具的正式法律意见或建议。任何依照本文全部或部分内容所作出的行为而产生的任何后果自行承担。如需转载或引用本文的任何内容，请注明出处！