四川德途律师事务所

情形一：案外人系商品房消费者

商品房消费者从开发商处购买商品房后，往往没有及时办理房地产过户手续。而常有开发商因各种原因被强制执行，此时尚登记在开发商名下却已出售给消费者的商品房就会被人民法院采取执行措施。商品房消费者往往会提出异议，以排除强制执行。

法律依据：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

情形二：案外人系商品房消费者之外的一般买受人

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

撰稿：四川德途（成都）律师事务所律师助理李丽婷

编辑：事业发展部

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